その他の取扱業務 / 不動産
宅地建物取引業の免許申請—不動産業の開業を支える許認可サポート
横浜・青葉の行政書士あおば行政法務事務所が、宅地建物取引業（宅建業）の知事免許・大臣免許の申請、事務所要件や専任宅建士の確認、保証協会加入の選択まで、不動産業開業の許認可手続を支援します。
宅地建物取引業（宅建業）を営むには、宅地建物取引業法に基づく免許が必要です。事務所が置かれる範囲に応じて都道府県知事免許または国土交通大臣免許のいずれかを受け、あわせて事務所の物的要件、専任の宅地建物取引士の配置、営業保証金または保証協会加入などの開業準備を整えることになります。このページでは、不動産業の開業に向けた宅建業免許の制度と申請実務の要点を整理します。
こんな方へ
- 不動産の売買・賃貸の仲介業を新たに開業したい方
- 会社設立とあわせて宅建業免許の取得を進めたい方
- どの事務所を「主たる事務所」とすべきか、知事免許か大臣免許かで迷っている方
- 専任の宅地建物取引士の人数や事務所の独立性の要件を確認したい方
- 営業保証金の供託と保証協会加入のどちらを選ぶか検討している方
宅地建物取引業免許とは
宅地建物取引業とは、宅地・建物について、自ら売買・交換を行うこと、または売買・交換・貸借の代理・媒介を業として行うことをいいます。これらを反復継続して営む場合は、宅地建物取引業法に基づく免許が必要です。
所管は国土交通省で、免許権者は次のとおり区分されます。
- 都道府県知事免許：1つの都道府県内のみに事務所を設置する場合
- 国土交通大臣免許：2つ以上の都道府県にまたがって事務所を設置する場合
神奈川県内のみに事務所を置く場合は神奈川県知事免許、横浜の本店に加えて東京都内にも事務所を設ける場合は大臣免許、というのが基本的な考え方です。免許の有効期間は5年とされており（宅地建物取引業法第3条第2項）、継続して営業する場合は更新申請が必要です（更新の取扱いは別途ご案内します）。
なお、自らが貸主となって自己物件を賃貸するだけの場合（いわゆる大家業）は、原則として宅建業免許を要しないと整理されています。事業形態によって免許の要否が分かれるため、計画段階での切り分けが重要です。
主な要件
宅建業免許では、人的要件・物的要件・財産的要件を満たす必要があります。
専任の宅地建物取引士（人的要件）
事務所ごとに、業務に従事する者5名につき1名以上の割合で、専任の宅地建物取引士を設置する必要があります（宅地建物取引業法第31条の3第1項）。1つの事務所には最低1名の専任宅建士が必要です。専任とは、その事務所に常勤し、専ら宅建業の業務に従事できる状態を指します。
退職等により既存の事務所がこの設置基準に抵触するに至った場合は、2週間以内に、必要な人数の補充など基準に適合させるための措置を執らなければならないとされています（同条第3項）。
事務所の独立性（物的要件）
事務所は、継続的に業務を行うことができる施設で、かつ独立性が保たれている必要があります。神奈川県の手引きでは、テント張りやホテルの一室のような形態は事務所として認められず、他社・他者との共同使用も原則として認められないとされています。自宅の一室を事務所とする場合などは、入口や動線の独立性が問われるため、事前の確認が欠かせません。
欠格要件（人的要件）
代表者、法人の役員、法定代理人、政令で定める使用人などが、宅地建物取引業法第5条第1項各号に定める欠格事由に該当する場合、免許を受けることができません。免許の取消歴や一定の刑罰歴などが対象となります。
営業保証金または保証協会加入（財産的要件）
免許を受けて営業を開始するまでに、営業保証金を供託するか、宅地建物取引業保証協会に加入する必要があります。
- 営業保証金を供託する場合：主たる事務所について1,000万円、従たる事務所についてはその数ごとに500万円を、主たる事務所の最寄りの供託所に供託します。
- 保証協会に加入する場合：営業保証金の供託に代えて、弁済業務保証金分担金として、主たる事務所について60万円、従たる事務所についてはその数ごとに30万円を保証協会へ納付します（宅地建物取引業法施行令第7条。このほか入会金等が別途必要になる場合があります）。
開業時の資金負担に大きく差が出るため、多くの新規開業では保証協会への加入が選択されています。
申請の流れ・必要書類
おおまかな流れは次のとおりです（神奈川県知事免許の場合を想定）。
- 事前準備：事務所の確保、専任宅建士の確保、欠格事由の確認
- 申請書類の作成：免許申請書、宅地建物取引業経歴書、誓約書、専任宅建士の設置証明関係、事務所の写真・図面など
- 窓口への申請：神奈川県知事免許の場合は所管の県窓口へ提出
- 審査：標準処理期間は、書類に不備がない場合で、開庁日を数えて約30日間とされています
- 免許通知：免許の通知を受けた後、営業保証金の供託または保証協会加入の手続を行います
- 営業開始：供託または分担金納付の届出が受理されて初めて営業を開始できます
申請手数料は、神奈川県知事免許の新規申請で紙申請33,000円、電子申請26,500円とされています。国土交通大臣免許の新規申請は、これとは別に登録免許税9万円が必要です。必要書類の様式・部数・添付書類は自治体により運用差があるため、管轄窓口の最新の手引きで確認します。
当事務所の支援
あおば行政法務事務所では、不動産業の開業に向けて、宅建業免許の申請を一貫してお手伝いします。具体的には、知事免許・大臣免許の区分の整理、事務所の独立性要件の事前確認、専任宅建士の人数・常勤性のチェック、欠格要件の確認、申請書類一式の作成と窓口提出までを支援します。営業保証金の供託と保証協会加入のどちらが適しているかについても、開業計画に沿って整理します。
会社設立を伴う開業の場合は登記が必要となりますが、登記手続は司法書士の領域のため、必要に応じて司法書士をご紹介・連携します。税務・社会保険の手続が生じる場合も、税理士・社会保険労務士と連携して進めます。
横浜・神奈川を中心としつつ、関東一円のご相談に対応しています。
料金の目安
報酬は案件の内容（事務所数、知事免許か大臣免許か、保証協会加入の要否、書類整備の状況など）により異なります。確実なお見積りは、開業計画とご事情を伺ったうえで個別にご提示します。なお、申請手数料・供託金・分担金・入会金などの実費は別途必要です。
免許は審査を経て付与される制度であり、要件充足や審査結果を当事務所が保証するものではありません。要件の充足に不安がある段階でも、まずはお気軽にご相談ください。開業のスケジュールから逆算して、必要な準備を一緒に整理いたします。