農地法の手続き（農地転用・3条/4条/5条の許可と届出）の実務

田畑などの農地は、誰でも自由に売買・転用できるわけではありません。農地法は、耕作者の地位の安定と優良農地の確保を目的に、農地の権利移動や転用に許可・届出の手続を課しています。住宅の建築、資材置場や駐車場への変更、太陽光発電設備の設置、相続後の売却など、農地が関わる場面では農地法の手続が前提になります。このページでは、3条・4条・5条の違いと、農地転用の実務ポイントを整理します。

こんなお悩みはありませんか

• 自分の農地に家を建てたい／駐車場や資材置場にしたい
• 農地を売りたい・貸したいが、買い手は別の用途に使うらしい
• 親から相続した農地を、農地のまま親族や近隣の農家に譲りたい
• 市街化区域にある農地だが、許可と届出のどちらになるのか分からない
• 農業振興地域に入っていると言われ、まず何をすべきか分からない
• 手続を踏まずに転用してしまい、是正を求められている

農地の手続は、土地の場所・用途・当事者の関係によって必要な条文が変わります。順序を誤ると、申請をやり直すことになりかねません。

農地法とは（制度の概要）

農地法は、農地を農地として守りつつ、適正な権利移動・転用を秩序立てて行うための法律です（農地法）。手続は大きく次の3つに分かれます。

条文	場面	内容	許可権者（原則）
3条	権利移動	農地を農地のまま売買・贈与・貸借する	農業委員会
4条	転用	自己所有の農地を農地以外（宅地等）にする	都道府県知事等
5条	転用目的の権利移動	農地を他人に移転・貸借しつつ転用する	都道府県知事等

ポイントは、3条は「農地のまま使う人が代わる」手続、4条・5条は「農地を農地でなくする（転用）」手続という違いです。4条は所有者自身が転用する場合、5条は転用する人と土地の権利を取得する人が同じ（売買・賃貸とセットの転用）場合に用います。

市街化区域内の特例（届出制）

都市計画法上の市街化区域内にある農地を4条・5条で転用する場合は、原則として許可ではなく、あらかじめ農業委員会への届出で足ります。市街化区域はもともと市街化を進める区域であるため、転用が緩和されています。一方、3条（農地のまま権利移動）には、この市街化区域の届出特例はありません。

許可権者と4ヘクタール基準について

4条・5条の許可権者は、原則として都道府県知事です。農林水産大臣が指定する指定市町村の区域内では、その市町村長が許可権者となります。かつては4ヘクタールを超える転用は国（農林水産大臣）の許可とされていましたが、2016年（平成28年）4月1日の改正で、許可権限は都道府県知事（指定市町村ではその長）に移譲されました。あわせて2〜4ヘクタールの転用に係る国との協議は廃止されています。ただし、4ヘクタールを超える転用については、現在も農林水産大臣との協議が必要とされています。面積規模ごとの具体的な手続区分や窓口は自治体の運用にも関わるため、管轄窓口で確認します。

なお、神奈川県では、横浜市・川崎市・相模原市・横須賀市の区域内は各市長が許可権者となります。横浜市内の農地はこの取扱いに沿って手続を進めます。

主な要件（農地区分=立地基準と一般基準）

農地転用（4条・5条）の審査は、土地の場所で判断する立地基準と、転用の確実性や周辺への影響を見る一般基準の両面で行われます。

立地基準（農地区分）

農地は、営農条件や市街地化の状況により区分され、区分ごとに転用の可否・難易が変わります。一般に、優良な農地ほど転用は厳しく、市街地に近い農地ほど転用しやすい、という考え方です。

• 農用地区域内農地：農業振興地域の農用地区域内。原則として転用不許可（先に農振除外が必要）
• 甲種農地・第1種農地：良好な営農条件を備えた農地。原則不許可（例外あり）
• 第2種農地：周辺の状況から市街地化が見込まれる等の農地。代替地検討の上で許可され得る
• 第3種農地：市街地化が進んだ区域内の農地。原則として許可

ご自身の農地がどの区分に当たるかで、進め方が大きく変わります。まず区分の確認が出発点です。

一般基準

立地基準を満たしても、次のような点が審査されます。

• 転用目的を実現できる資力・信用があるか
• 申請に係る用途に遅滞なく供する見込みか（事業計画の具体性）
• 周辺農地の営農や用排水への被害防除措置が講じられているか
• 必要な他法令の許認可（開発許可等）の見込みがあるか

農振除外との関係

農地が農業振興地域の農用地区域に入っている場合、そのままでは農地転用許可が受けられません。先に、農業振興地域の整備に関する法律に基づく**農用地区域からの除外（いわゆる農振除外）**の手続を経る必要があります。農振除外は市町村が所管し、一般に受付時期が限られ、相応の期間を要します。「転用したい農地がまず農用地区域に入っていないか」を最初に確認することが、現実的なスケジュールを組むうえで重要です。

申請の流れ・必要書類

おおまかな流れは次のとおりです（4条・5条の許可の場合）。

1. 農地の所在・区分・都市計画区域の確認（農用地区域該当の有無を含む）
2. 必要に応じて農振除外などの前提手続
3. 農業委員会への申請書提出（毎月の受付期間あり）
4. 農業委員会の審議・意見の付与、都道府県等への進達（同一事業のための転用が30アールを超える場合、農業委員会はあらかじめ都道府県農業委員会ネットワーク機構の意見を聴きます）
5. 都道府県知事等の審査・許可（または不許可）

代表的な添付書類には、登記事項証明書（土地）、公図（地番が分かる図面）、位置図・周辺状況図、土地利用計画図・施設の配置図、事業計画書、資金計画を示す資料などがあります。市街化区域内の届出では、書類はより簡素になるのが通例です。具体的な様式・部数・添付書類は自治体により運用差があるため、管轄の農業委員会の最新の手引きで確認します。

標準処理期間は自治体・規模により異なります。農業委員会は毎月の総会で審議するため、受付締切のタイミングによって着手から許可までの期間が変わる点に注意が必要です。

当事務所の支援

農地法のご相談では、まず対象農地の所在・地目・農地区分・都市計画区域を確認し、3条／4条／5条のいずれの手続か、許可か届出かを切り分けます。農用地区域に入っている場合は、農振除外を含む前提手続から逆算してスケジュールをご提案します。

そのうえで、事業計画・配置図・資金計画など審査で重視される書類の整え方をご一緒に検討し、申請書類の作成と農業委員会窓口とのやり取りを支援します。転用後に必要となる土地の所有権移転・地目変更などの登記は司法書士、譲渡・転用に伴う税務は税理士、開発に伴う労務・社会保険は社労士、権利関係の紛争は弁護士の領域です。これらが関わる場面では、必要に応じて連携・ご紹介します。

なお、農地転用許可は審査を経て判断される制度であり、結果を保証するものではありません。区分や計画の内容により、許可が難しいケースもあります。見込みの段階から率直にお伝えします。

料金の目安

手続の種類（3条／4条／5条・許可／届出）、農地区分、農振除外の要否、書類収集の範囲によって費用は大きく変わります。具体的な金額は、農地の状況を確認のうえ個別にお見積りします。別途、登記費用・各種証明書の取得実費などがかかる場合があります。

ご相談ください

横浜市青葉区を拠点に、神奈川・関東一円で農地法の手続を支援しています。「この農地は転用できるのか」「許可と届出のどちらか」といった初期の見極めからご相談を承ります。まずは対象農地の所在が分かる資料をお手元にご連絡ください。